#期房制度

1天前

李立群说台湾没有烂尾楼，一查还真是，台湾是期房先付定金，房子盖完之后才付首付和贷款，有效地避免了烂尾楼的产生房子没建好？不好意思，开发商一分钱都别想拿到手。这个制度的精髓很简单，甚至说得上“朴素”：买预售房，先交一点定金，房子建完验收合格之后，购房者才付首付、银行才放贷款。也就是说，开发商得先把房子盖出来，才能真正拿到钱。这就像你去餐厅点菜，老板必须先把菜端上来，你尝过满意了，才刷卡结账。听起来合理得不能再合理，但在很多地方，这种做法反而成了“另类”。台湾的这套规则，远不只是“先建后收钱”这么简单，它背后有一整套配套的制度设计。定金怎么交、钱放哪、谁来管、开发商怎么动用，每个环节都有规定，跑不了。购房者交的钱，不是直接转到开发商账户，是存入第三方托管，比如建筑经理公司或指定信托账户。开发商要动用这笔钱，必须拿出施工进度证明，由第三方审核后才能按比例提取。这就像盖房子变成了“分期付款”，开发商每盖完一段，才能“结一次账”，所有的钱都被锁在一个“保险箱”里。这种设计，从源头上切断了开发商拿着购房人的钱去“赌下一块地”的可能，项目一旦停摆，购房者的钱还在账户里，风险就不会一股脑地转嫁给消费者。制度的细节，决定了结果的天差地别。在台湾，这套机制已经运行了几十年，几乎没有形成“烂尾楼”这种社会现象。开发商要想跑路，得先把楼盖完；要想圈钱，得先把工程做出来。换句话说，只有干活，才有饭吃，这种“干了再说”的逻辑，把房地产从资本游戏拉回到本质：为人盖房子。反观大陆，情况则复杂得多。不少地方的期房销售，购房者在项目刚动工时就要交首付，甚至开始还贷款。开发商拿到钱之后，可以用于项目建设，也可以拿去填补别的窟窿，甚至再拿去拿地、扩张、理财。资金的“自由流动”，在市场上看似灵活，实则留下了巨大的风险口子。一旦开发商自身资金链断裂，购房者就陷入“既没房、还得还贷”的两难境地。恒大的案例至今让人心有余悸，成千上万的家庭，房子没影，贷款照还，维权无门，信心全失。大陆并非没有注意到这个问题，近年来，关于“预售制度”的改革呼声越来越高。有代表提出，应当推行“按工程进度分期付款”制度，甚至建议全面取消传统意义上的预售房交易机制。但由于房地产链条牵涉面广，改革推进仍需谨慎。不过，越来越多的地方开始尝试设立“资金监管账户”，模仿台湾的做法，限制开发商自由动用预售款。除了资金监管，产权制度也体现出两地的差异。台湾的房产产权多为永久产权，民众对房产的归属稳定性更有信心。只要不转让，就可代代相传。而在大陆，城市住宅土地使用权多为70年，且登记程序复杂、持有成本高，这也对购房者的心理预期造成一定影响。国际上，不少地区也早已意识到期房交易的风险。韩国要求开发商必须提供完工担保才可预售，日本则实行“完工担保+分阶段付款”的双重保险机制。这些制度的共同点，是在把购房者的利益放在首位，确保“钱不白交、房不会飞”。归根结底，不是开发商不想跑路，是制度不允许。台湾的期房制度背后，是一套围绕“风险控制”展开的系统工程。开发商建不好房子，就拿不到钱；购房者不满意，就可以拒绝付款。这种权责对等的制度，既抑制了开发商的盲目扩张，也保护了购房者的基本权益。在房地产市场走向调整的今天，这样的制度设计，显得尤为宝贵。它不是靠口号维稳，也不是靠信心喊话撑场，而是通过一套透明的流程和清晰的监管，把风险关进笼子里，把房子建在地基上。不同地区有不同路径，但在住房这个关乎民生的议题上，任何制度都不能脱离“人”的本质需求。买房不是投资游戏，是人生选择。当购房者不再为“交了钱却没房住”而焦虑，房地产市场，才算是真正稳了。

#台湾房地产 #烂尾楼 #期房制度 #资金监管 #购房者权益